Nuovo accordo territoriale per contratti di locazione a canone concordato

Ultimo Aggiornamento: 02/10/2020

ATTENZIONE: per informazioni di dettaglio sulla stipula dei contratti e sull'applicazione dell'Accordo Territoriale occorre rivolgersi alle associazioni firmatarie dell'Accordo stesso

In data 04/02/2020 le organizzazioni di rappresentanza degli inquilini e dei proprietari hanno sottoscritto il nuovo accordo territoriale (PG n. 2020/27366 del 05/02/2020) che sostituisce quello previgente risalente al novembre 2003.

Le informazioni che seguono sono da intendersi meramente indicative, si rimanda, pertanto, al testo dell’accordo territoriale ed agli allegati al medesimo.

Entrata in vigore del nuovo accordo territoriale

Il nuovo accordo territoriale entrerà in vigore il 01/03/2020.
Tutti i contratti di locazione stipulati successivamente all’entrata in vigore del nuovo accordo dovranno essere ad esso conformi qualora i contraenti vogliano accedere alle agevolazioni fiscali previste per i contratti a canone concordato.
Fino al 29/02/2020 resta in vigore il previgente accordo territoriale, pertanto i nuovi contratti di locazione stipulati sino al 29/02/2020 devono essere conformi alle regole definite dal previgente accordo.
I contratti stipulati fino al 29/02/2020 secondo le regole del previgente accordo mantengono piena validità anche dopo il 01/03/2020 fino alla loro naturale scadenza (salvo proroghe) o fino all’eventuale recesso anticipato, dopodiché la stipula di un nuovo contratto di locazione a canone concordato dovrà essere conforme alle regole fissate dal nuovo accordo territoriale.

Perché serve l’accordo territoriale

La legge n. 431/1998 ha rivisto il sistema delle locazioni abitative individuando tre ambiti contrattuali:

  • contratti con canone a regime di libero mercato;
  • contratti con canone a regime convenzionato/concordato;
  • contratti di natura transitoria e per studenti universitari.

Per i contratti in regime convenzionato/concordato, per quelli di natura transitoria e per quelli a favore di studenti universitari, la normativa rimanda alle organizzazioni di rappresentanza della proprietà e degli inquilini, convocate dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, la predisposizione dei modelli fac-simili contrattuali.
La stessa normativa stabilisce, poi, che i canoni di locazione relativi ai suddetti contratti (contenuto economico) devono essere compresi entro limiti minimi e massimi fissati, a livello locale, da appositi accordi territoriali definiti e sottoscritti dalle organizzazioni locali di rappresentanza degli inquilini e dei proprietari.
L’accordo territoriale, quindi, oltre a stabilire i limiti di canone in funzione dei parametri adottati, recepisce anche i modelli di contratto definiti a livello nazionale che dovranno essere, obbligatoriamente, utilizzati per la stipula dei nuovi contratti di locazione.

L’asseverazione o attestazione di conformità

Per poter usufruire delle agevolazioni fiscali sia a livello nazionale (ad. es. agevolazioni IRPEF) che a livello locale (ad es. agevolazioni IMU), il decreto 16/01/2017 (G.U. n. 62 del 15/03/2017) del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti prevede che per i contratti la cui stipula avviene senza l’assistenza delle organizzazioni firmatarie dell’accordo, sia necessaria l’attestazione, da parte di almeno una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo medesimo.
L’asseverazione viene rilasciata secondo il modello allegato F all’accordo territoriale vigente dal 01/03/2020.
La mancanza dell’attestazione, per i contratti per i quali non si è richiesta l’assistenza delle organizzazioni firmatarie dell’accordo, NON consente l’applicazione delle agevolazioni fiscali anche nel caso in cui il contratto sia, comunque, conforme all’accordo stesso.
L’attestazione di conformità, per i contratti non assistiti, diviene parte integrante del contratto e verrà richiesta dagli uffici preposti alla verifica dell’effettiva spettanza delle agevolazioni fiscali. La mancanza dell’attestazione, pertanto, non consentirà l’applicazione dei benefici fiscali sia a livello statale che a livello comunale. L’attestazione di conformità è necessaria solo per i nuovi contratti di locazione stipulati sulla base del nuovo accordo territoriale in vigore dal 01/03/2020.
Per i contratti di locazione stipulati entro il 29/02/2020 e riferiti al pre-vigente accordo l’attestazione NON è dovuta neppure in occasione delle successive proroghe e/o rinnovi.

Quali sono le organizzazioni firmatarie dell’accordo alle quali richiedere l’assistenza o l’attestazione di conformità

Il nuovo accordo territoriale è stato sottoscritto dalle seguenti organizzazioni:

  • Associazione della Proprietà Edilizia – A.P.E., aderente a Confedilizia (in rappresentanza dei proprietari) 
  • Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari – A.S.P.P.I. (in rappresentanza dei proprietari) 
  • Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari – S.U.N.I.A. (in rappresentanza degli inquilini)
  • Sindacato Italiano Casa e Territorio – S.I.C.E.T. (in rappresentanza degli inquilini) 
  • Unione Nazionale Inquilini Ambiente e Territorio – U.N.I.A.T. (in rappresentanza degli inquilini)

Il rilascio dell’attestazione è subordinato alla presentazione della documentazione che sarà richiesta dalla organizzazione cui le parti intenderanno rivolgersi ed al pagamento di un contributo.

La suddivisione del territorio comunale

Ai fini della diversificazione dei canoni di locazione, il nuovo accordo territoriale suddivide in 5 zone omogenee il territorio comunale (allegato D all’accordo).
Per ognuna delle 5 zone sono state definite le fasce di oscillazione dei canoni di locazione (allegato E all’accordo).
Per sapere in quale delle 5 zone ricade l’alloggio che s’intende concedere in locazione è necessario scaricare il file pdf, selezionare il tasto cerca (lente d’ingrandimento) e inserire nella casella il nome della via nella quale ricade il fabbricato. Si aprirà una selezione del territorio (che può essere opportunamente ingrandita per maggior dettagli) ove ricade la via oggetto di ricerca. Il diverso colore della campitura permette di sapere qual’è la zona omogenea di riferimento in modo da risalire alle corrispondenti fasce di oscillazione dei canoni.

Contratti di locazione concordati/convenzionati

Sono regolati dall’articolo 2, comma 3, Legge n. 431/1998, dall’art. 1 del D.M. 16/01/2017 e dall’art. 13 dell’accordo territoriale.
Hanno durata non inferiore a 3 anni e, alla prima scadenza, sono prorogati di 2 anni; terminata la proroga biennale si rinnovano automaticamente.
Per essere conforme all’accordo territoriale, il contratto deve essere stipulato utilizzando il fac-simile denominato Allegato A all’accordo territoriale. Eventuali ulteriori clausole contrattuali possono essere inserite solo alla fine del contratto aumentando la numerazione degli articoli, e sempre che tali clausole non siano in contrasto con la legge vigente in materia e con quanto stabilito dall’accordo territoriale.

Contratti di locazione ad uso abitativo di natura transitoria

Sono regolati dall’articolo 5, comma 1, Legge n. 431/1998, dall’art. 2 del D.M. 16/01/2017 e dall’art. 14 dell’accordo territoriale.
Hanno durata non superiore a 18 mesi, e sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei locatori e/o dei conduttori tra quelle espressamente indicate nell’accordo territoriale. Nel contratto va, necessariamente, indicata la specifica esigenza di transitorietà. Qualora l’esigenza di transitorietà non rientri tra quelle previste dall’accordo o sia difficilmente documentabile, l’esigenza di transitorietà potrà essere verificata ed approvata congiuntamente dalle rispettive organizzazioni della proprietà e degli inquilini.
Per essere conforme all’accordo territoriale, il contratto deve essere stipulato utilizzando il fac-simile denominato Allegato B all’accordo territoriale. Eventuali ulteriori clausole contrattuali possono essere inserite solo alla fine del contratto aumentando la numerazione degli articoli, e sempre che tali clausole non siano in contrasto con la legge vigente in materia e con quanto stabilito dall’accordo territoriale.

Contratti di locazione per studenti universitari

Sono regolati dall’art. 5, comma 2, Legge n. 431/1998, dall’art. 3 del D.M. 16/01/2017 e dall’art. 15 dell’accordo territoriale.
Hanno durata non inferiore a 6 mesi e non superiore a 36 mesi, e sono rinnovabili, solo alla prima scadenza, per un egual periodo.
Il conduttore deve essere iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento o di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza.
I contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti o dalle aziende per il diritto allo studio.
Per essere conforme all’accordo territoriale, il contratto deve essere stipulato utilizzando il fac-simile denominato Allegato C all’accordo territoriale. Eventuali ulteriori clausole contrattuali possono essere inserite solo alla fine del contratto aumentando la numerazione degli articoli, e sempre che tali clausole non siano in contrasto con la legge vigente in materia e con quanto stabilito dall’accordo territoriale.

Le locazioni parziali

Il nuovo accordo territoriale disciplina anche le locazioni parziali degli alloggi, stabilendo che il canone di locazione dell’intero appartamento sarà frazionato in proporzione alla superficie di ciascuna porzione locata, tenendo conto anche delle parti e dei servizi condivisi.
L’accordo territoriale detta le metodologia per la corretta determinazione del canone di locazione.

Le agevolazioni IMU

Per i contratti stipulati dal 01/03/2020, l’applicazione delle agevolazioni fiscali comunali, relativamente agli alloggi concessi in locazione a canone concordato/convenzionato ed estese anche ai contratti di natura transitoria e per studenti universitari, è subordinata all’effettivo rispetto dei termini contrattuali all’accordo territoriale nonché alla presentazione, entro precisi termini, di una specifica istanza al Servizio Entrate del Comune.
Come più sopra detto la rispondenza del contratto di locazione all’accordo territoriale è attestata dall’assistenza alla stipula da parte di una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo o, in caso di mancata assistenza, dal rilascio dell’attestazione di conformità, sempre da parte di una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo, a richiesta di uno dei contraenti.
L’istanza con la quale il contribuente richiede al Comune l’applicazione delle agevolazioni fiscali IMU deve essere corredata dalla copia del contratto assistito o, se non assistito, dalla copia del contratto e dalla attestazione di conformità.
Non potranno essere accolte istanze relative a contratti di locazione non assistiti se non corredate dalla necessaria attestazione di conformità.

Maggiori informazioni su come presentare l’istanza possono essere desunte dalla scheda IMU che descrive le agevolazioni previste per i contratti di locazione a canone concordato (vedi documento correlato)