Comune di Reggio Emilia

Home Servizi sociali e welfare CasaPolitiche per la casa

Politiche per la casa

Ultimo Aggiornamento: 05/10/2016

Una previsione di crescita della popolazione ci dice che nei prossimi 15 anni la città potrebbe crescere di circa 35.000 unità. Di questa popolazione ¼ sarebbe composta da stranieri. Questa crescita genererebbe un fabbisogno abitativo di 16.500 alloggi. Tale fabbisogno porta a stimare nel 30-40% delle nuove famiglie quelle in condizione di non trovare alloggio a costi compatibili con il proprio budget.

La crescita urbana della città di Reggio Emilia presenta tratti di singolarità che la caratterizzano come un caso fuori dall’ordinario. Ecco alcuni dati:

Immigrazione: dal 1991 al 2001, la popolazione residente nel Comune di Reggio Emilia è cresciuta esponenzialmente; tale crescita ha fatto della città un caso del tutto isolato nel panorama delle città capoluogo dell’Italia Centro-settentrionale. Motore della crescita sono stati i processi di immigrazione a lungo raggio (interregionali e internazionali) che hanno interessato tutto il Paese. Per la realtà urbana di Reggio Emilia questi movimenti hanno comportato la presenza di un saldo migratorio al di sopra delle 2000 unità all’anno, a partire dal 1996. Dal 2000 il trend è in crescita, anche per gli effetti della regolarizzazione che, nel 2004, ha interessato circa 6.500 stranieri. Nel 2006, complessivamente, la popolazione straniera ammontava a 19.068 persone.

Produzione edilizia: accanto ai cambiamenti demografici, tra il 1991 e il 2001 si è realizzato un processo di crescita insediativa, evidente nel livello della produzione edilizia. Dal 2001, con l'evoluzione legislativa e l'enrata in vigore del nuovo piano regolatore generale (PRG) cittadino, le procedure amministrative per l’autorizzazione degli interventi edilizi si sono notevolmente "snellite". Questo ha comportato per Reggio Emilia un’accelerazione dei processi di produzione edilizia di portata straordinaria: in soli tre anni sono state costruite 5.900 abitazioni. Dal 2001 al 2004 la popolazione è cresciuta del 4,7%, mentre lo stock abitativo è cresciuto dell’11%.

Caratteristiche del patrimonio abitativo: il patrimonio edilizio della città è il più giovane tra quello delle diverse città emiliane. Anche le tipologie edilizie presentano a RE un orientamento a favore di edifici mono o bifamiliari più alto rispetto alle altre province dell'Emilia Romagna. Reggio Emilia è, tra le città emiliane, quella che presenta la minore incidenza delle abitazioni in affitto sul totale delle abitazioni occupate. Resta l’impronta di una produzione edilizia e di un mercato abitativo opulento che si discosta dalla reale domanda sociale di affitti più bassi rispetto a quelli offerti oggi sul mercato. Questa divaricazione tra andamento dei mercati ed evoluzione dei bisogni potrebbe richiedere una riconsiderazione del welfare locale, nel quale le politiche abitative hanno svolto finora un ruolo marginale.

Forbice aperta tra fabbisogno e domanda: la nuova tendenza reggiana è quella di investire nel mattone, anche se le maggiori quantità prodotte non garantiscono una soluzione nel divario esistente tra fabbisogno sociale e domanda effettiva. Su tale divario pesa il progressivo innalzarsi della soglia d’accesso al “bene casa” rispetto al reddito disponibile delle famiglie. La larga diffusione della proprietà immobiliare ha comportato una progressiva marginalizzazione del mercato dell’affitto, sia privato (ristretto e specializzato a servire parti di domanda come quella degli studenti), con l'effetto di rialzo sul livello dei prezzi, sia pubblico, reso marginale dall’assottigliarsi del patrimonio pubblico e dalla carenza di interventi significativi. Le criticità si concentrano in primo luogo nelle aree di povertà e di disagio sociale, ma anche nel campo dei nuclei di nuova formazione, oltre che nel campo dei lavoratori interessati da processi di mobilità sul territorio. Sul mercato degli affitti, comunque, le famiglie devono far fronte alla differenza tra le aspettative di guadagno dei proprietari e le proprie disponibilità economiche. Si aggiunge, inoltre, l'aumento dei prezzi dato dalla scarsa offerta del mercato delle locazioni.Infine, lLa situazione è aggravata dal riversarsi sullo stesso mercato degli affitti per le famiglie di altri segmenti di domanda, ad esempio dagli studenti universitari o altre categorie per le quali le politiche abitative sono ancora insufficienti.

L’offerta abitativa tra dinamiche di mercato e politiche pubbliche: La dinamica delle locazioni, sollecitata per un verso dalla pressione esercitata dai flussi migratori e per l’altro verso dalla pressione della nuova presenza universitaria in città, è stata uno dei motori più rilevanti dell’attività edilizia. La locazione si è sviluppata negli anni recenti prevalentemente nella forma dei contratti liberi, con un’incidenza limitata dei “canoni concordati”, anche per l’assenza di incentivazioni fiscali da parte dell’Amministrazione.

Alcuni elementi di criticità della situazione:

  • Tendenziale ulteriore aumento dei canoni;
  • Variabilità della domanda abitativa (ad esempio espressa dalle dinamiche di ricongiungimenti di famiglie immigrate);
  • Segmentazione dei mercati in alloggi altrimenti fuori mercato o sopravvalutazione dei canoni in relazione alla domanda degli immigrati;
  • Aumento di sfratti per morosità a causa dell'insostenibilità dei canoni d'affitto da parte di alcuni soggetti.
Se i mercati hanno reagito con tempestività alle nuove domande abitative (nuovo per dimensioni e problematiche), non così è stato per le politiche pubbliche, che finora hanno potuto muoversi con difficoltà.
In primo luogo si è resa evidente la sproporzione esistente tra le dimensioni delle problematiche da affrontare rispetto alla scarsa consistenza del patrimonio di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) della città, che si limita a 2.783 unità, ovvero il 4,5% del patrimonio abitativo totale. Ancora più rilevante è la scarsa elasticità che questa risorsa presenta e le difficoltà a soddisfare, con l’offerta di abitazioni pubbliche, una domanda sociale molto mutevole.
E’ rilevante la manovra in atto per il sostegno alle famiglie con problemi di sostenibilità dei canoni di locazione di mercato. Questi interventi si collocano nel quadro del fondo sociale per l’affitto che ha consentito a migliaia di nuclei di fruire di un contributo annuo per far fronte a canoni d’affitto che, nel 38% dei casi, si concentrano nella fascia tra i 400 e i 500 euro mensili, nel 23% nelle fasce tra i 300/400 euro mensili e un ulteriore 23% tra i 500/600 euro al mese.

Quali politiche per la casa realizzare? Il quadro socio-economico che le previsioni per i prossimi 20 anni ci propongono, segnala dimensioni molto impegnative dei problemi con cui dovranno misurarsi le Politiche per la casa. Il peso di queste criticità e la necessità di proporvi soluzioni fa maturare la consapevolezza di quanta importanza abbia il settore residenziale nella costruzione della città e dei suoi valori funzionali e sociali. Le conseguenze delle politiche dovranno essere valutate su due piani:
  • Effetti generali per la città e per la sostenibilità del suo sviluppo;
  • Effetti delle politiche di settore per l’edilizia residenziale pubblica e per il contrasto alla povertà abitativa.

La ricerca "Questione abitativa e politiche per la casa", di cui qui è stata presentata una breve sintesi, è stata commissionata dall'Assessorato Lavori Pubblici e Progetto Casa e redatta dal CAIRE Urbanistica (Cooperativa Architetti e Ingegneri Reggio Emilia).